Förstå EPRA NAV
EPRA NAV är ett viktigt nyckeltal när du ska värdera ett fastighetsbolag. Nyckeltalet visar fastighetsbolagets långsiktiga substansvärde. EPRA NAV definieras som det egna kapitalet plus återlagda derivat, uppskjuten skatt samt erhållen skatterabatt vid förvärv. Detta divideras med antalet aktier vid periodens slut.
Exempel på EPRA NAV i praktiken
För att illustrera hur EPRA NAV används i praktiken ska vi titta på ett hypotetiskt exempel. Låt oss säga att vi har ett fastighetsbolag kallat ”Fastighets AB”. Deras aktiekurs är 200 kr per aktie.
För att beräkna EPRA NAV behöver vi följande information från bolagets balansräkning:
- Eget kapital: 10 000 kr
- Återlagda derivat: 2 000 kr
- Uppskjuten skatt: 1 000 kr
- Skatterabatt erhållen vid förvärv: 500 kr
Sammanlagt blir det 10 000 kr + 2 000 kr + 1 000 kr + 500 kr = 13 500 kr.
Antalet aktier vid utgången av perioden är 50 stycken.
Då blir EPRA NAV: 13 500 kr / 50 = 270 kr.
För att beräkna substanspremien eller substansrabatten hos företaget dividerar vi aktiekursen med EPRA NAV:
Pris / EPRA NAV = 200 kr / 270 kr = 0,74.
Eftersom resultatet är mindre än 1 innebär det att aktien handlas med en substansrabatt. Det innebär att det kan vara ett bra tillfälle att investera i Fastighets AB.
Vad indikerar EPRA NAV?
Nyckeltalet visar värdet på ett företags tillgångar (i detta fall fastigheter) per aktie jämfört med aktiekursen. Om aktiekursen är lägre än nyckeltalet innebär det att företagets aktie handlas till en substansrabatt. Om aktiekursen överstiger EPRA NAV betyder det att företagets aktie handlas till en substanspremie.
Substansrabatt – Aktiens pris är lägre än värdet av företagets underliggande tillgångar.
Substanspremie – Kostnaden för att köpa aktien överstiger värdet av företagets underliggande tillgångar.
Substansrabatter och substanspremier används ofta vid utvärdering av investmentbolag och fastighetsbolag. Detta eftersom de äger aktier/fastigheter vars värde kan fastställas.
Sammanfattning
EPRA NAV är en etablerad mätmetod för att värdera fastighetsbolag. Genom att beräkna Pris / EPRA NAV kan man plocka fram substanspremien/substansrabatten för aktien i ett fastighetsbolag. EPRA NAV visar företagets långsiktiga substansvärde och tas fram genom att summera eget kapital, återlagda derivat, uppskjuten skatt samt erhållna skatterabatter vid förvärv. Sedan dividerar man denna summa med antalet aktier vid periodens slut.
Om aktiekursen är lägre än EPRA NAV innebär det att företagets aktie handlas till en substansrabatt. Om aktiekursen handlas till ett högre pris än EPRA NAV handlas företagets aktie till en substanspremie.
Vanliga frågor och svar EPRA NAV
I den här delen av artikeln besvarar vi kort de vanligaste frågorna om EPRA NAV.
Vad är EPRA NAV? EPRA NAV är en standard för värdering av fastigheter som används i Europa. Det är ett initiativ av European Public Real Estate Association (EPRA) för att skapa enhetlighet och transparens i värderingen av fastighetsbolag.
Hur skiljer sig EPRA NAV från traditionell NAV? EPRA NAV tar hänsyn till aspekter som traditionell NAV kanske inte gör, som t.ex. latent skatt på fastigheter.
Varför är EPRA NAV viktigt för investerare? EPRA NAV ger investerare en mer detaljerad och standardiserad bild av ett fastighetsbolags värde, vilket kan hjälpa dem att fatta informerade beslut om investeringar.
Hur beräknas EPRA NAV? EPRA NAV beräknas genom att justera bolagets rapporterade NAV för att inkludera posteringar som latent skatt på fastigheter, derivat och goodwill.
Vad är nackdelarna med EPRA NAV? Även om EPRA NAV är en användbar standard för fastighetsvärdering, kan det vara svårt att beräkna och det finns risk för felaktig tolkning. Dessutom tar det inte hänsyn till marknadens psykologi och sentiment, vilket också kan påverka ett fastighetsbolags värde.
