EPRA NAV är en etablerad standard som används vid utvärdering av fastighetsbolag, vilket primärt tar hänsyn till företagets eget kapital. Pris / EPRA NAV beräkningen erbjuder en indikation på substanspremien eller substansrabatten för ett fastighetsbolags aktie. Detta nyckeltal anger förhållandet mellan värdet på företagets tillgångar per aktie och aktiens pris. EPRA står för European Public Estate Association och NAV står för Net Asset Value.
Förstå EPRA NAV
EPRA NAV är ett viktigt verktyg när du ska värdera ett fastighetsbolag. Det visar fastighetsbolagets långsiktiga substansvärde. EPRA NAV definieras som det egna kapitalet plus återlagda derivat och uppskjuten skatt, samt erhållen skatterabatt vid förvärv, dividerat med antalet aktier vid periodens slut.
Beräkna Pris/EPRA NAV
För att avgöra om en aktie köps till ett premium eller en rabatt, dividera den aktuella aktiekursen med EPRA NAV. Formeln för Pris / EPRA NAV blir då:
Pris / EPRA NAV = Substanspremie/Substansrabatt
EPRA, intresseorganisationen, har fastlagt hur detta nyckeltal ska beräknas.
Exempel på EPRA NAV i praktiken
För att illustrera hur EPRA NAV används i praktiken, låt oss titta på ett hypotetiskt exempel. Låt oss säga att vi har ett fastighetsbolag som rapporterar ett NAV på 1 miljard kronor.
Låt oss använda ett praktiskt exempel för att förstå EPRA NAV:
Låt oss säga att vi har ett fastighetsbolag kallat ”Fastighets AB”. Deras aktiekurs är 200 kr per aktie.
För att beräkna EPRA NAV behöver vi följande information från bolagets balansräkning:
- Eget kapital: 10 000 kr
- Återlagda derivat: 2 000 kr
- Uppskjuten skatt: 1 000 kr
- Skatterabatt erhållen vid förvärv: 500 kr
Sammanlagt blir det 10 000 kr + 2 000 kr + 1 000 kr + 500 kr = 13 500 kr.
Antalet aktier vid utgången av perioden är 50 stycken.
Då blir EPRA NAV per aktie = 13 500 kr / 50 = 270 kr.
För att beräkna substanspremien eller substansrabatten dividerar vi aktiekursen med EPRA NAV:
Pris / EPRA NAV = 200 kr / 270 kr = 0,74.
Eftersom resultatet är mindre än 1, innebär det att aktien handlas med en substansrabatt, eftersom aktiekursen är lägre än EPRA NAV.
Det innebär att det kan vara ett bra tillfälle att investera i Fastighets AB, förutsatt att man bedömer att de övriga faktorerna som påverkar bolagets framtid är gynnsamma.
Vad indikerar EPRA NAV?
Detta nyckeltal visar värdet på ett företags tillgångar (i detta fall fastigheter) per aktie jämfört med aktiekursen. Om aktiekursen är lägre än nyckeltalet, innebär det en substansrabatt. Om aktiekursen överstiger EPRA NAV, betyder det en substanspremie.
Substansrabatt – Aktiens pris är lägre än värdet av dess underliggande tillgångar.
Substanspremie – Kostnaden för att köpa aktien överstiger värdet av dess underliggande tillgångar.
Stora substansrabatter eller substanspremier används ofta vid utvärdering av investeringsbolag. Detta eftersom de äger aktier vars värde kan fastställas. På liknande sätt kan ett fastighetsbolag ha en betydande ägarandel som kan värderas – men i fastigheter.
Läs mer om substansvärde i vår artikel här.
Köpa fastighetsbolag till substansrabatt
Om aktier i fastighetsbolag handlas till överkurs, innebär det att värdet av fastighetsbolagets tillgångar är mindre än aktiens pris. Detta antyder att det finns förväntningar om bättre värderingar i framtiden. Det kan också bero på planerad tillväxt, starkt förtroende för ledningen, en tro på att fastigheten är mer värd än bokföringsvärdet eller någon annan anledning.
Dessutom kan premien för att köpa ett fastighetsbolag eller investeringsbolag variera mycket.
Om investeringsbolaget endast köper noterade aktier, är det möjligt att ”kopiera och följa” portföljen för att få samma innehav till ett lägre pris. Men att ”kopiera” aktier i fastighetsbolag är omöjligt. Du kan snarare köpa aktier i fastighetsbolaget istället för att köpa en del av fastigheten.
Sammanfattning
EPRA NAV är en etablerad mätmetod för att värdera fastighetsbolag, vilket framförallt tar i beaktning företagets eget kapital. Genom att beräkna Pris / EPRA NAV kan man erhålla substanspremien eller substansrabatten för aktien i ett fastighetsbolag. EPRA NAV visar företagets långsiktiga substansvärde och tas fram genom att summera eget kapital, återlagda derivat och uppskjuten skatt, samt erhållna skatterabatter vid förvärv, och sedan dividera detta med antalet aktier vid periodens slut.
Om aktiekursen är lägre än EPRA NAV innebär det en substansrabatt, och omvänt innebär en högre aktiekurs en substanspremie. Substansrabatter och substanspremier används ofta vid utvärdering av både investeringsbolag och fastighetsbolag. Slutligen kan det vara lönsamt att investera i fastighetsbolag med substansrabatt, men premien för att köpa ett fastighetsbolag kan variera mycket.
Vanliga frågor och svar EPRA NAV
I den här delen av artikeln besvarar vi kort de vanligaste frågorna om EPRA NAV.
Vad är EPRA NAV? EPRA NAV är en standard för värdering av fastigheter som används i Europa. Det är ett initiativ av European Public Real Estate Association (EPRA) för att skapa enhetlighet och transparens i värderingen av fastighetsbolag.
Hur skiljer sig EPRA NAV från traditionell NAV? EPRA NAV tar hänsyn till aspekter som traditionell NAV kanske inte gör, som t.ex. latent skatt på fastigheter.
Varför är EPRA NAV viktigt för investerare? EPRA NAV ger investerare en mer detaljerad och standardiserad bild av ett fastighetsbolags värde, vilket kan hjälpa dem att fatta informerade beslut om investeringar.
Hur beräknas EPRA NAV? EPRA NAV beräknas genom att justera bolagets rapporterade NAV för att inkludera posteringar som latent skatt på fastigheter, derivat och goodwill.
Vad är nackdelarna med EPRA NAV? Även om EPRA NAV är en användbar standard för fastighetsvärdering, kan det vara svårt att beräkna och det finns risk för felaktig tolkning. Dessutom tar det inte hänsyn till marknadens psykologi och sentiment, vilket också kan påverka ett fastighetsbolags värde.
